家具 買取を把握しよう！
土地不動産に価格メカニズムを館周させるというのも一つの方向かもしれない。
わかりやすく仕組みを説明してみよう。
例えば、M地所が丸ビルの再開発を計画するとき、その投資資金を調達するために、SPCという資本金三〇〇万円のペーパーカンパニーをつくるのである。
役員は一人しかいない。
SPCは、その不動産の収益の配当を行う事業、ビル経営を行うことにして、その収益の配当を受けることを希望する者に受益証券を発行する。
出資者は、その事業の収益性を判断して利回りが高い、得だと思えば証券を購入する。
SPCは証券の売り上げでM地所に資産譲渡代金を支払う。
M地所は資金の回収が瞬時にできるし、万一収益があがらなかった場合でもそのリスクから逃れることができる。
実際は、SPCはM地所の子会社、一部円であるからビル経営は、形式上はM地所に委託してM地所が自ら行い、効率的な経営を行って利益を出して出資者に配当しなければならない。
出資者は、配当のほか、その証券が証券市場で高くなれば儲け、下がれば損をする。
もちろん、途中で第三者に売ることもできる。
要は、そのプロジェクトがうまくいくか、うまくいかないかの判断とリスクを投資家に委ねる仕組みだということができよう。
従って、もともと収益を生まず、リスクが大きすぎる不良資産の証券を買う人がいるわけはないので、不良債権の処理が証券化に馴染むはずがないのである。
触れ込みの不良債権の処理の促進にどうしてつながるのか理解に苦しむ。
もともと不良債権の処理につながらないものを対策として出してくるから、結局売れそうもないので当面簡保資金などの公的資金で買い取ろうというせこい考えが生まれるのである。
しかし、不動産を徹底して資本主義経済に委ね、商売人同士がやることに文句を言う必要もないという意味では、システムとしては合理的だと評価してよかろう。
これまでの、企業の信用力をベースにする資金調達システムより、事業の成果を基準にするプロジェクトファイナンスのほうが新しいやり方だということである。
もともと、不動産の証券化は、知恵はないが金のある金持ちの出資家と、知恵はあるが金のない貧乏人の事業者との連帯による事金木といってよい。
金持ちのM地所が血道を上げるものではなかった。
一九九七年秋、ついに金融不安、金融恐慌の恐れが現実化した。
二月には、都市銀行の一つH銀行が倒産し、続いて、一〇〇年の歴史をもつ四大証券の一つも倒産した。
いずれも、大量の不良債権の処理ができず、行き着くところまで行って破綻したのである。
もはや、不良債権処理の先送り、憶蔽は不可能になり、放置すれば日本発の世界恐慌を生んでしまうという恐怖感が強まった。
年が明けて、一〇兆円の公的資金を破綻金融機関に投入するという対策が有力議員から提案され、その一〇兆円はあっという聞に三〇兆円に膨れ上がった。
預盃保険機構に一〇兆円の財政資金、税金を投入することに加えて、預金保険機構が二〇兆円の政府保証債を発行することになった。
これを財源にして、一七兆円は銀行の倒産に伴う預金者への保護に充てることになり、一三兆円は緊急時に銀行に対して必要な資金に充て、さらに銀行の財務体質を改善し、貸し渋りをなくすという理由で、銀行の劣後債や優先株を預金保険機構が必要に応じて購入するという、あからさまな銀行救済の策が提案された。
なぜ、三〇兆円なのか、銀行の責任はどうするのか、どのような基準で救済するのか、明確にされないままに、金融機能安定化緊急措置法が成立した。
各銀行の申請により、預金保険機構が資金を交付したが、本来は破綻の危険のある銀行に対するものが、全銀行横ならびで申請、交付されるという、相変わらずの護送船団方式の対応が行われた。
貸し渋りの解消という触れ込みもかけ声倒れのようだ。
さらに、銀行の財務体質の悪化に対して、実にご都合主義の措置も導入された。
まるで決算対策のためなら何でもありとでもいうかのように、資本準質車を取り崩して自社株を購入する措置や、金融機関の保有する土地不動産は時価で評価して含みを出し、逆に低落した株式については原価で評価し、バランスシートを粉飾して自己資本比率八%のBIS規制をクリアさせ貸し渋りを抑制するという措置など、何とも便宜的なご都合主義としかいいようのない対策が次々と打ち出されたのである。
一体これで、不良債権問題は解決したなどといえるのであろうか。
解決どころか状況は未だ不鮮明であり、先行きにいたっては全く見えていない。
肝心の一小良資産の流動化、有効利用の仕組みは見えていないし、三〇兆円もの資金を充当するにしては実にお粗末な論議しかなされていない。
九八年四月になってようやく、総合経済対策の中で不良資産処理のトータルプランが発表されたが、アイデアが提案されたというだけのものであり、その具体的内容や制度はこれから検討するという遅きである、税金に回すということである。
そのうえ、これらの対策は、すべて、バブル崩壊にともなう損失負担の償却のための手続き上、帳簿上の対策であり、これですべてが解決されるわけではない。
責任をとるべき者がとり、根本的に問題を解決するということを先延ばししているに渇きない。
不良債権の背後にある不良資産の流動化、有効利用が進み、資金が回収できなければ、今、優良とされているものも含めてすべてが不良債権になってしまう危険もある。
問題の不良債権は、住専だけにあるわけではない。
金融機関本体の不良債権の処理もこれからであり、ゼネコン、ノンバンクの不良債権の大きさをみれば、住専処理が問題の始まりに渇きないということは明白だ。
不良資産、不良在庫は余りに大きいのである。
同じく建設業の借入金残高は四七兆円、住専からは二兆円、両業種を合わせた借入金総額は、一五七兆円になる。
しかも、その三分の二は、一九八五年から一九九〇年のバブルの時期に借り入れたものである。
もちろんこの中には収益を生む優良資産も含まれているが、住専の状況からみればお荷物の不良資産は想像以上に大きかろう。
バブルの時期に土地不動産の投機に走ったのは、不動産業や建設業だけではない。
財テク節税を目的に個人までが参加したのであり、八〇兆円にも及ぶ個人の債務のうち土地不動産に回った分を含めれば、不良債権はとても九五年三月に言われていた四〇兆円ではとどまらない。
その背後にある有効利用して資金を回収しなければならない不良資産及び不良在庫は、一〇〇兆円はおろか一五〇兆円にもなるであろう。
バブルが弾けて減少した国有土地資産総額は、一八〇〇兆円余りであるが、円の不良資産といえば、日本の国土令孫の資産額の一〇%にも匹敵する。
また九州と北海道を足した土地資産にも等しい。
それほどの金額なのである。
一戸四〇〇〇万円のマンションで回収するならば、二五〇万戸のマンションを販売しなければならないことになる。
それはつまり、五〇年分もの在庫を抱えているということなのだ。
低成長下の日本経済にとって、とてつもなく重い下方への圧力である。
その処理は、あくまでも実需で解決しなければならない。
しかも、その実需の伸びはせいぜい年間二%という低成長の下で、この巨額の不良資産の流動化、有効利用を進めなければならないのだ。
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